YNI - יזמות נדל"ן ישראל
דף הבית  |  תמא 38  |  פינוי בינוי  |  יזמות נדל"ן  |  לימודי נדל"ן אינדקס עסקים פורומים מאמרים
חיפוש מאמרים וכתבות  
שלום אורח, לחץ להתחבר

תמ"א 38 - העלאת ערך הדירה ללא עלות
תמא 38
תמ"א 38 הינה תוכנית ייחודית המעניקה לבעלי הדירות בבניינים הישנים הזדמנות פז להשביח ולשדרג את הנכס שבבעלותם ללא הוצאה כספית מצד הדיירים, כך שערך הדירה עולה באופן משמעותי !! לחצו לקבלת פרטים מלאים

מחפש חברה לביצוע תמ"א 38?
1. מלא את הפרטים
2. קבל הצעה ממספר חברות תמ"א 38
חיפוש חברות או יזמים
פורומים מקצועיים נוספים
תמא 38 - תמא 38 - הפורום עוסק בהיבטים השונים של תמא 38, בכדי שדיירי בתים משותפים יוכלו לחזק את בתיהם כנגד רעידות אדמה.
פינוי בינוי - פינוי בינוי: הפורום יעסוק בכל התחומים המקיפים את נושא של פינוי בינוי ומנוהל על ידי אנשי מקצוע בתחום פינוי בינוי שישמחו לענות לשאלותכם.
דיני נדל"ן - הפורום יעסוק בדיני נדל"ן.
שמאות מקרקעין - הפורום יעסוק בכל הקשור לשמאות מקרקעין בתחום הנדל"ן
לימודי נדל"ן - הפורום יעסוק בכל הקשור ללימודי נדל"ן
מאמרים מקצועיים חדשים
לידים בתחום תמא 38 ותוספת מרפסות
לידים בתחום תמא 38 ותוספת מרפסות מעוניינים בלידים לביצוע תמא 38? מעוניינים לקבל לידים לתוספת מרפסות? מלאו את הפרטים וקבלו מספר הצעות בתחום זה!!!
נקודות בבחירת בעלי מקצוע
נקודות בבחירת בעלי מקצוע רובינו מבצעים שיפוצים בדירה או במשרד בתקופה זו או אחרת. לא תמיד אנחנו יודעים כיצד לבחור את המשפץ או כיצד להגדיר לו נכון את הבקשות. ההסבר בהמשך הכתבה
מהם התנאים של משכנתא לזוג צעיר?
מהם התנאים של משכנתא לזוג צעיר? ישנם כיום תנאים שונים לקבלת משכנתא, ריבית נכונה, שנות תפוגת המשכנתא ועוד.
נטרול ריחות ומפגעי רעש בבתים משותפים
נטרול ריחות ומפגעי רעש בבתים משותפים תרבות המגורים בישראל היא לא מהמפותחות בעולם המערבי ובמקרים רבים הניסוי החברתי שנקרא גם "עשרים ושתים ישראלים קולניים בבניין אחד" מסתיים בסכסוכי שכנים שקשה מאוד לחיות בצדם.
השקעה בקרקע חקלאית
השקעה בקרקע חקלאית חושבים להשקיע בקרקע חקלאית? תמ"א 35 וחשיבותה בתהליך קבלת ההחלטות לפני ההשקעה
דמי מפתח – דרכי ההעברת דירות בשכירות מוגנת לבני זוג או צאצאים ואחרים

דמי מפתח – דרכי ההעברת דירות בשכירות מוגנת לבני זוג או צאצאים ואחרים

האם נ יתן להעביר דירה בשכירות מוגנת לבני זוג. השאלה המשפטית סבוכה ובמאמר זה נשתדל להבהיר את הנושא.

תגיות: דיור מוגן, הגנת הדייר, זכויות דמי מפתח, חוק הגנת הדייר

המטרה החקיקתית שלשמה חוקק חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב–1972, הייתה לתת אפשרות לדיירים להיות תחת קורת גג שאינה שכירות קצרת טווח. תכליתו של חוק הגנת הדייר הינה תכלית כלכלי וחברתי. מהוענקה ההגנה של חוק הגנת הדייר לדיירים המוגנים, היו מספר תנאים להגנה זו ברשימה של התחייבויותיו של הדייר המוגן על פי הסכם השכירות המוגנת, תשלום דמי המפתח והכללים הבסיסיים שנקבעו בחוק הגנת הדייר עצמו. כך לדוגמא כאשר המושכר ניזוק באופן ניכר ובאופן מכווון על ידי הדייר המוגן, הדייר המוגן אינו משלם את דמי המפתח ונזקף לחובתו חוב של דמי המפתח רשאי לבעל הבית לעמוד על זכותו לפנות את הדייר המוגן.

כיום, ישנה גישה של טשטוש מוסד הדיירות המוגנת, אותה גישה רואה בחוק הגנת הדייר בחוק ערכאי שעתידו הינו היעלמות מעולמנו. כך, חלק ניכר מהפסיקה בשנים האחרונות מורה על כיוון של פרשנות מצמצמת של חוק הגנת הדייר, באופן שתחולת ההגנות שבחוק הגנת הדייר תהיה מינימלית עד כמה שניתן, מבלי לבטל לגמרי את החוק, שכן זו היא מלאכתה של הרשות המחוקקת ולא של בית המשפט.

האם ניתן להוריש שכירות מוגנת?
זכות השכירות המוגנת אינה ניתנת להורשה, על כן אין כל טעם לציין את העברת השכירות המוגנת במסגרת צוואה.

אז איך בכל זאת ניתן להעביר הסכם שכירות מוגנת לבני זוג?
הוראותיו של סעיף 20 (א) לחוק הגנת הדייר קובעות כי זכות השכירות יכולה לעבור לדייר חלופי כבן הזוג בתנאים כדלקמן:
1. שיהיה בן זוג בחיים, אין חובה שמדובר יהיה בבן זוג נשוי, ניתן להעביר את הדירה לידוע בציבור של הדייר המוגן.
2. שאותו בן זוג של הדייר המוגן יתגורר בדירה לפחות חצי שנה לפני פטירת הדייר המוגן.
3. שבתקופת מגוריו של בן הזוג לא יהיה לו כל מקום מגורים אחר- לא בבעלותו, לא בשכירות ולא תחת חזקתו. במילים אחרות על בן זוג להתגורר בדירה במלוא מובן המילה ועליו להוכיח אין לו כל חלופת מגורים אחרת בשום מקום אחר וכך היה לפחות בחצי שנה שלפנית פטירת בן זוגו- הדייר המוגן. נציין כי נקבע בפסיקה, עוד בע"א 182/61 צ'יזלינג נ' רוזין, פד"י טו 2347 כי חובת ההוכחה הינה על הקרוב המבקש להחליף את הדייר המוגן להראות כי הוא מתגורר בדירה ואין לו כל מקום מגורים אחר.
הוראות אלה הוכרו בפסיקה בע"א 481/73 אוסקר רוזנבורג נ' אפריים שטסל, פד"י כ"ט (1) 505, להרחבה נוספת ניתן להתרשם מדבריו של השופט הדימוס דוד בר אופיר בספרו- עילות פינוי וסעד מן הצדק (מהדורה שנייה) בעמודים 30-31.

ואם אין בן זוג בחיים אבל יש צאצאים?
הוראותיו של סעיף 20 (ב) לחוק הגנת הדייר קובעות כי זכות השכירות עוברת לדייר חלופי גם באם אין בן זוג בחיים אך קיימים קרובים אחרים שמתגוררים עם הדייר המוגן. באין בן זוג בחיים- העברה לילדים, ובאין ילדים ההעברה היא לקרובים אחרים בהתאם לדרגת הקרבה.
לעניין זה חשוב להדגיש כי בית המשפט קבע בעבר, כבר בע"א 214/62 קורץ נ' צ'רניאק, פד"' טז 2294, התניה חשובה מאוד, לפיה אותו אדם המבקש להחילף את הדייר המוגן חייב להיות קרוב משפחה בעל דרגת קרבה הכי קרוב לדייר המוגן, שעודו בחיים ביום פטירת הדייר המוגן. כלומר במצב שבו קיים קרוב מדרגה ראשונה- בנו של הדייר המוגן, שלא מתגורר בדירה המוגנת ויחד עם זאת קיים קרוב מדרגה רחוקה- נכדו של הדייר המוגן, שכן מתגורר בדירה- במצב זה לא יהיה ניתן לבצע חילופי דיירים שכן בן המשפחה בעל הקרבה הגדולה ביותר- הבן של הדייר המוגן, לא זכאי להחליף את הדייר המוגן מכיוון שאינו מתגורר בדירה המוגנת. להרחבה יתרה על תניה זו ניתן לפנות לדבריו של השופט הדימוס דוד בר אופיר בספרו- עילות פינוי וסעד מן הצדק (מהדורה שנייה) בעמוד 32.

האם יש תנאים נוספים להעברה?
התשובה היא כן, אותן התניות שהיו להעברה לבן זוג יחולו על הקרוב הרוצה לקבל את השכירות המוגנת כחליפו של הדייר המוגן. התנאים הם כדלקמן:
1. הקרוב המבקש להחליף את הדייר המוגן חייב להתגורר בדירה לפחות חצי שנה לפני פטירת הדייר המוגן.
2. בתקופת מגוריו של הקרוב עליו להראות כי לא הייתה לאותו קרוב של הדייר המוגן כל מקום מגורים אחר- לא בבעלותו, לא בשכירות ולא תחת חזקתו. במילים אחרות על אותו קרוב, המבקש להחליף את הדייר המוגן, להתגורר פיסית בדירה ולא בשום מקום אחר לפחות חצי שנה לפני פטירת הדייר המוגן. ושוב נזכיר כי נקבע בפסיקה, עוד בע"א 182/61 צ'יזלינג נ' רוזין, פד"י טו 2347 כי חובת ההוכחה הינה על אותו קרוב להראות כי הוא מתגורר בדירה ואין לו כל מקום מגורים אחר. כן נציין כי בתי המשפט רואים בכל חלופה הגיונית אחרת כחלופה סבירה- כך לדוגמא בפסיקה עדכנית ראה בית המשפט כי דירה שבבעלות בת הזוג של הצאצא הינה חלופת דיור סבירה גם אם הצאצא עצמו התגורר בפועל יחד עם אימו הדיירת המוגנת.

 




שיתוף


|

על המחבר :
באדיבות,
עו'ד גיא צבר (L.L.M) עוסק בתחום המשפט המסחרי ודיני המקרקעין.
כתובת המשרד- שנקין 19, גבעתיים 53291
טל: 5606765 - 050
פקס: 7962186 - 057
http://www.sfz-law.co.il
כתבו לנו


מאמרים נוספים בנושא:
נטרול ריחות ומפגעי רעש בבתים משותפים | השקעה בקרקע חקלאית | מחפשים להשקיע בנדלן? כך תדעו לזהות פרוייקטים חדשים לפני כולם | הימור מחושב - בקניית מגרשים - איך נדע מהי התשואה העתידית שלהם | עיצוב בית יוקרתי בסגנון טוסקנה |
מאמרים בנושא: יזמות נדל"ן

התייעץ עם המומחים של YNI במדור זה:
דיני נדל"ן 
שמאות מקרקעין 

לרשימת המאמרים חזרה לראש הדף


שימושי: כיתבו לנו |  אודות YNI |  תנאי שימוש |  שלח לחבר |  הקמת אתרים לעסקים  | 
מדורים: תמא 38  |  פינוי בינוי  |  יזמות נדל"ן  |  לימודי נדל"ן
© קבוצת YNI כל הזכויות שמורות 2003-2014
Valid HTML 4.01 Transitional